Kredit aufstocken

Zwei Optionen, um den „Kredit aufzustocken“

Prinzipiell kann man sagen, dass es zwei Möglichkeiten gibt, wenn beim Immobilienerwerb oder Hausbau das Geld knapp wird: Man kann entweder einen zweiten Kredit aufnehmen oder den ersten Kredit umschulden lassen.

Eine Erweiterung des bestehenden Kredits um einen zusätzlichen Betrag ist nicht möglich, weil jeder Auszahlungsbetrag auf einer spezifischen vertraglichen Vereinbarung basiert. Die Bonitätsprüfung erfolgte nur für den ursprünglichen Finanzierungsbetrag, nicht für einen erhöhten Bedarf. Daher muss die Bank die Bonitätsprüfung für den neuen Betrag erneut durchführen, um die Zahlungsfähigkeit festzustellen.

Option 1: Zweiter Kredit

Man kann einen weiteren Kredit aufnehmen, um die benötigte Finanzierungsumme zu finanzieren. Dabei stellt sich die Frage nach den Sicherheiten. Der laufende Kredit wurde meist mittels Hypothek abgesichert. Das bedeutet, die kreditgebende Bank ist mit dem Pfandrecht im Grundbuch eingetragen. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers wird das Haus oder die Wohnung verpfändet und verkauft. Wenn jetzt aber ein zusätzliches Pfandrecht eingetragen werden soll, ist dies ein wenig komplizierter.

Einerseits erfordert die Immobilie eine Neubewertung. Andererseits wird die Bank, die den zweiten Kredit vergibt, im Grundbuch nach der ersten eingetragen, was die Forderung nachrangig macht. Dies kann die Suche nach einer Bank, die einen weiteren Kredit gewährt, erschweren. Dennoch bleiben Ihnen auch hier zwei Möglichkeiten:

1. den zweiten Kredit bei derselben Bank aufzunehmen, die schon die erste Finanzierung geleistet hat oder
2. den zweiten Kredit bei einem anderen Geldinstitut aufzunehmen.

Prinzipiell werden die Konditionen nicht nur von der Sicherheit, sondern auch von der Höhe abhängig sein. Auch spielt es eine Rolle, wieviel von der Erstfinanzierung schon abbezahlt wurde.

Höhe des Zweitkredits und richtige Kreditform

Wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, wirkt sich ausschlaggebend auf die Konditionen aus. Auch darauf, welche Art von Kredit man am besten aufnimmt.

Wenn man mitten im Hausbau feststeckt, ist es sinnvoll, einen weiteren Baukredit anzufragen. Geht es jedoch um einzelne Einrichtungsgegenstände oder Kleinbeträge, ist es die einfachere Methode, einen Kleinkredit aufzunehmen. Diese sind in der Regel zwar teurer, verlangen aber keine Sicherheiten.

Es sieht noch einmal anders aus, wenn ein Kreditnehmer viele Jahre nach Abschluss der Immobilienfinanzierung weitere Bauvorhaben umsetzen möchte. Gartengestaltung, Pool, Ausbau des Hauses sind Beispiele dafür. Hier kann ein Baukredit relativ einfach möglich sein, da schon ein großer Anteil des bestehenden Kredites zurückgezahlt wurde und so noch „Platz im Grundbuch“ vorhanden ist.

Bei größeren Bauvorhaben und Sanierungen/Renovierungen ist ein Baukredit meist die richtige Finanzierungsform. Hier gibt es auch in vielen Fällen Förderungen, vor allem wenn durch die Baumaßnahmen Effizienzsteigerungen erzielt werden.

Sicherheiten

Sicherheiten sollen gewährleisten, dass die Bank das verliehene Geld auch wiederbekommt. Bei Immobilienkrediten dient vorrangig das Grundstück, das Haus oder die Wohnung als Sicherheit. Dabei spricht man von dinglichen Sicherheiten, im Gegensatz zur persönlichen Sicherheit. Eine persönliche Sicherheit ist eine Bürgschaft. Die möchten wir in diesem Kontext als weitere Möglichkeit nennen, um einen Kredit zu bekommen, wenn das Eigenheim bereits mit einem Pfandrecht versehen ist. Du findest hier einen Artikel zum Thema Bürgschaften.

Monatliches Budget

Nicht nur die Sicherheiten sind ausschlaggebend für die Kreditvergabe, sondern auch die Zahlungsfähigkeit. Die Bank wird also erneut einen Einkommensnachweis benötigen und errechnen, welche monatliche Kreditbelastung das Haushaltseinkommen zulässt. Auch dies wird ausschlaggebend dafür sein, wie die angebotenen Konditionen gestaltet sind.

Option 2: Umschuldung

Wie eingangs schon erwähnt, ist der zweite Kredit nicht die einzige Möglichkeit der Aufstockung, die Kreditnehmer haben. Eine Umschuldung ist ebenso möglich und in vielen Fällen auch ratsam – vor allem dann, wenn die Erstfinanzierung mit weniger günstigen Konditionen abgeschlossen wurde, als sie jetzt am Markt erhältlich sind.

Die Bezeichnung „Umschulden“ ist oft negativ behaftet und klingt sehr kompliziert. Dabei heißt es nichts anderes, als einen Kreditvertrag zu lösen und entweder dieselbe oder eine veränderte Summe neu aufzunehmen – oft bei einem anderen Kreditinstitut. Unsere Finanzierungsspezialisten stehen dir gerne mit Rat und Tat zur Seite und klären auf, wann eine Umschuldung Sinn macht und wann nicht. Oft ist ein Gespräch mit der Hausbank die einfachste und günstigste Lösung vor einer Umschuldung.

Bei einer Umschuldung wird der aktuelle Kreditvertrag aufgelöst und eine neue – im Fall der Aufstockung höhere – Finanzierungsvereinbarung getroffen. Die Umschuldung muss nicht zwangsläufig bedeuten, dass der Kreditnehmer zu einer anderen Bank wechselt, auch wenn dies häufig der Fall ist.

Was kostet die vorzeitige Tilgung des bestehenden Kredits?

Stelle sicher, dass du dir im Vorfeld eine genaue Erklärung geben lässt, um diese Kosten in die neue Finanzierung einplanen zu können. Bei Fixzinskrediten ist es üblich, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung von maximal 1% des vorzeitig zurückbezahlten Betrages in Rechnung gestellt wird. Variabel verzinste Kredite können meist ohne zusätzliche Gebühren getilgt werden. Mehr in unserem Beitrag zum Thema „Kredit vorzeitig zurückzahlen„.

Effektivzinssatz für neue Kreditsumme

Bei der Umschuldung ist es ähnlich wie beim Zweitkredit wichtig, dass mehrere Angebote inklusive der Hausbank verglichen werden. Unsere Finanzierungsspezialist/innen können diese gerne vorlegen. Vergleiche immer den Effektivzinssatz, denn nur der gibt Auskunft über sämtliche mit dem Kredit in Zusammenhang stehenden Kosten.

Sicherheiten bei der Umschuldung

In erster Linie wird die Immobilie selbst als Sicherheit dienen. Bei der Umschuldung wird das Pfandrecht der ursprünglichen Bank gelöscht, wodurch die neue Bank an erster Stelle eingetragen werden kann. Ob das Haus oder die Wohnung als Sicherheit für die Bank reicht, wird von dieser neu evaluiert, genauso wie das Haushaltseinkommen. Für eine Umschuldung ist es daher notwendig, sämtliche Unterlagen neu vorzulegen.

Sonderfall zusätzliche Immobilie oder Anlegerwohnung

Sollte die Kreditaufstockung für eine zusätzliche Immobilie oder eine Anlegerwohnung gedacht sein, sieht die Rechnung etwas anders aus. Hier dient die neue Immobilie als zusätzliche Sicherheit. Natürlich muss das Haushaltsbudget dennoch positiv sein. Im Fall einer Vermietung werden hier die Mieteinnahmen miteingerechnet, wobei aber auch ein Abschlag für Rücklagen und Mietausfälle berücksichtigt wird.

Langfristige Planung und Strategie

Eine strategische Herangehensweise ist entscheidend, wenn es um die Aufstockung oder Umschuldung eines Kredits geht. Die Entwicklung einer langfristigen Finanzstrategie, die sowohl die aktuellen Bedürfnisse als auch zukünftige Ziele berücksichtigt, ist dabei von zentraler Bedeutung. Die Nutzung von Tools wie Kreditrechnern und die Konsultation mit Finanzberatern können wertvolle Einblicke in die finanziellen Möglichkeiten und Herausforderungen bieten.

Die Erstellung eines detaillierten Finanzplans ist ein weiterer wichtiger Schritt. Dieser sollte alle Aspekte der finanziellen Situation umfassen, einschließlich Einkommen, Ausgaben, bestehenden Verbindlichkeiten und geplanten Investitionen. Ein solcher Plan hilft, die finanzielle Belastung durch zusätzliche Kredite realistisch einzuschätzen und bietet eine Grundlage für informierte Entscheidungen.

Die Verhandlung der besten Konditionen ist ein weiterer Aspekt, der nicht unterschätzt werden sollte. Dies beinhaltet den Vergleich verschiedener Angebote, die Berücksichtigung des Effektivzinssatzes und das Verständnis der mit dem Kredit verbundenen Gebühren und Kosten. Eine informierte Verhandlungsposition kann zu deutlich besseren Konditionen führen, die langfristig finanzielle Vorteile bieten.

Zusammenfassend ist die langfristige Perspektive bei der Kreditaufstockung oder Umschuldung von entscheidender Bedeutung. Die Berücksichtigung sowohl der aktuellen finanziellen Lage als auch zukünftiger Ziele ermöglicht es, Entscheidungen zu treffen, die nicht nur kurzfristige Bedürfnisse abdecken, sondern auch langfristige finanzielle Sicherheit und Flexibilität fördern.