Hypothekarkredit

 

Was ist eine Hypothek?

Der Begriff Hypothek ist weit verbreitet, doch was genau verbirgt sich dahinter? Eine Hypothek ist ein Pfandrecht auf Immobilien, das Banken als dingliche Sicherheit dient. Neben dieser gibt es persönliche Sicherheiten, wie zum Beispiel Bürgschaften.

Eine dingliche Sicherheit ist im Fall eines Hypothekarkredits in der Regel die Immobilie selbst. Das heißt, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig ist, wird die Immobilie herangezogen, um die verbleibende Schuld zu decken. Die Bank „pfändet“ die Liegenschaft und verkauft sie. Mit dem Verkaufserlös wird der noch offene Kreditbetrag getilgt.

Das grundbücherliche Pfandrecht erklärt

Die Verpfändung einer Immobilie wird rechtlich im Grundbuch festgehalten. Dabei wird nicht nur das Eigentumsrecht, sondern auch das Pfandrecht der Bank verzeichnet, inklusive der Hypothekenhöhe und ihres Rangs. Typischerweise besitzt der Erstkredit ein Pfandrecht ersten Ranges.

Man unterscheidet zwischen zwei Arten der Hypothek:

Festbetragshypothek

Häufig im Zusammenhang mit Bauspardarlehen anzutreffen, entspricht die Festbetragshypothek der Summe aus Darlehensbetrag und Nebenkosten. Sie erlischt nach Ende der Laufzeit und bietet keine Möglichkeit zur Wiederverwendung.

Höchstbetragshypothek

Die Höchstbetragshypothek ist der Standard für Bankkredite und wird mit einem sogenannten Überhang ausgeführt. Das sind zwischen 120 % und 130 % der Kreditsumme. Die Höchstbetragshypothek kann immer wieder verwendet werden.

Eintragung ins Grundbuch

Bei Vetragsabschluss wird schlussendlich die Bank oder Bausparkasse in das Grundbuch eingetragen. Je nach Typ (siehe oben) werden zwischen 1,2 % plus Nebenkosten (Festbetragshypothek) oder 1,2 % *120 % – 130 % = 1,44 % – 1,56 % (Höchstbetragshypothek) verrechnet.

Die Eintragung erfolgt dabei im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs.

Es ist ein verbreiteter Mythos, dass die Immobilie dann der „Bank gehört“. Der Eigentümer und Besitzer ist und bleibt der Käufer. Die Bank hat lediglich das Recht, bei Nicht-Einhaltung des Kreditvertrages und unter bestimmten Voraussetzungen, die Immobilie für den Käufer zu verkaufen, um den offenen Kredit sowie die entstandenen Kosten für die Veräußerung zu decken.

Aktuelle Hypothekarkreditzinsen

Zinsprognose und Entwicklung

Die aktuelle Zinslage für Immobilienfinanzierungen wird von mehreren Faktoren beeinflusst.

1. Marktzinsniveau: Insgesamt neun mal hat die EZB den Leitzins zwischen Juli 2022 und August 2023 erhöht, um der Inflation entgegenzuwirken. Es ist zwar von einem Rückgang der langfristigen Zinsen in der nahen Zukunft auszugehen, aktuell sind die Zinsen aber auf gleichbleibendem Niveau. Die EZB selbst geht von einer relativ hohen Inflation bis ins Jahr 2024/25 aus. Ein Lichtblick sind die aktuell aber attraktiv günstigen Fixzinskredite mit aktuell ab ca. 3,3%.

2. Regulierungen: Seit August 2022 wurden die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite verschärft. Nun sind 20% Eigenmittel des Kaufpreises notwendig, die monatliche Rückzahlungsrate darf 40% des Nettoeinkommens nicht überschreiten, und die maximale Laufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt. Nun wurde seitens der Bundesregierung aber ein Maßnahmenpaket geschnürt. Banken sollen nun ein größeres Volumen für Ausnahmeregelungen von den neuen Verordnungen erhalten. Diese Änderungen könnten zu größeren Unterschieden bei den Konditionen zwischen den Banken und auch innerhalb einzelner Institute führen. Ein ausführlicher Vergleich der einzelnen Anbieter ist wichtiger denn je!

Zudem wurden einige weitere Maßnahmen angekündigt, die allerdings noch in den nächsten Wochen vom Parlament entschieden werden müssen. Darunter ein Fixzinsdarlehen mit 1,5% und einige Maßnahmen im Bereich der Sanierungen.

3. Wettbewerb und Geschäftspolitik der Banken: Ein erhöhter Wettbewerb, insbesondere durch Großbanken und deutsche Institute, wirkt Margenaufschlägen und damit Zinserhöhungen entgegen. Allerdings variieren die Geschäftspolitiken von Bank zu Bank, was sich auf die Genehmigung oder Ablehnung von Finanzierungen auswirkt.

In diesem Chart siehst du die Entwicklung des 3 Monats EURIBORs nach dem sich die meisten Zinssätze richten (blau) und die echten Zinssätze die wir für unsere Kunden erzielen konnten (orange).

Voraussetzungen für einen Hypothekarkredit

Die vielen Anbieter am Markt haben zwar alle unterschiedliche Angebote, man kann sie aber wie folgt zusammenfassen:

• Haushaltsbudget: Dieses muss inklusive der Rate positiv ausfallen –der Haushaltsrechner hilft bei der Prüfung. Manche Banken fügen auch einen Sicherheitspuffer hinzu. Die Rate darf keinesfalls 40% des monatlichen Einkommens übersteigen.
• Eigenmittel: Ein Minimum von 20 % des Kaufpreises müssen vorhanden sein. Noch besser sind 30 %.
• Sicherheiten: Die Immobilie wird von der Bank bewertet und sollte dem Kaufpreis entsprechen. Ist das nicht der Fall, senkt das den berechneten Eigenmittelanteil und es werden höhere Eigenmittel benötigt. Die meisten Banken fordern außerdem eine Risikoablebensversicherung, die von der Bank „vinkuliert“ wird.
• Risikoabwägung: Alle Banken haben eigene Scorings (Bewertungen), mit denen sie versuchen, das Ausfallrisiko der Kreditnehmer einzuschätzen. Dazu gehört ein regelmäßiges und sicheres Einkommen (3 bis 6 Monate Anstellung) sowie keine Einträge in den klassischen Kreditauskunfteien wie dem KSV.

Was kann man mit einem Hypothekarkredit finanzieren?

Der Hypothekarkredit ist der Klassiker der Immobilienfinanzierung. Mit ihm können also der Kauf, der Bau oder die Sanierung eines Eigenheims finanziert werden. Doch auch andere Vorhaben sind möglich. So kann mit Hilfe eines Hypothekarkredits für andere Zwecke benötigtes Geld aufgetrieben werden, etwa für Ausbildungszwecke. Die Immobilie wird in diesem Fall als Besicherung herangezogen.

Wichtige Paramter

Fixzins oder variable Verzinsung

Am besten sollte man sich schon im Vorfeld Gedanken darüber machen, ob man eine fixe oder eine variable Verzinsung bevorzugt. Im Beitrag Zinsen berechnen kannst du im Detail nachlesen, was die einzelnen Begriffe rund um das Thema Zinsen bedeuten. Der Fixzinskredit hat den Vorteil der Sicherheit: Bei Vertragsabschluss steht der Zinssatz fest und bleibt entweder über die gesamte Laufzeit oder einen gewissen Zeitraum gleich hoch. Handelt es sich nur um einen gewissen Zeitraum mit fixer Verzinsung spricht man von einer Fixzinsperiode. Häufig wechseln langfristige Kredite nach 15, manchmal auch 20 Jahren in eine variable Verzinsung.

Variable Zinssätze jedoch können sich jederzeit nach oben oder auch nach unten bewegen. Da ein Fixzinskredit ein gewisses Risiko für die Bank birgt, ist er teurer als der variable – zumindest bei Vertragsabschluss. Denn niemand kann vorhersagen, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. In einer Niedrigzinsphase sind fix verzinste Finanzierungen eher zu empfehlen, da man sich auf lange Zeit einen niedrigen Zinssatz sichern kann.

Effektivzinssatz

Wenn von fixem oder variablen Zinssatz die Rede ist, betrifft das meist den Sollzinssatz. Dieser setzt sich aus dem Leitzins (dem EURIBOR) und dem Bankenaufschlag zusammen. Der Bankenaufschlag wird auch als Marge bezeichnet.

Hinzu kommen noch einmalige Finanzierungsnebenkosten.
Darunter fallen:

• Bearbeitungsgebühren
• Kontoführungskosten
• Schätzgebühr
• Grundbucheintragungsgebühr
• Beurkundung

Diese Kreditnebenkosten können von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sein. Das macht sie für den Konsumenten schwer vergleichbar. Daher sind Kreditinstitute seit 2016 dazu verpflichtet, sämtliche Kreditkosten in Form eines Prozentsatzes pro Jahr anzugeben. Dies ist der Effektivzinssatz. Er setzt sich also aus dem Sollzins und den Nebenkosten zusammen.

Den Effektivzins selbst zu ermitteln, ist so gut wie unmöglich. Aber durch die Angabepflicht der Banken lassen sich die Angebote über den effektiven Jahreszins gut vergleichen.

Wer selbst nachrechnen möchte, kann dies mit dem OPTIFIN Effektivzinssatzrechner tun.

Beispiel eines Hypothekarkredits

Familie Zufall kauft ein neu gebautes Einfamilienhaus in Österreich für die Eltern und ihre beiden Kinder. Sie verdienen € 3.500,- netto monatlich und haben keine Vorbelastungen.

Es wurden Eigenmittel in Form einer fondsgebundenen Lebensversicherung in Höhe von € 50.000,- angespart, außerdem legen die Eltern der Familie nochmals € 30.000,- drauf, sodass gesamt € 80.000,- Eigenmittel vorhanden sind.

Der Kaufpreis beträgt € 350.000,- für 120 m² Wohnfläche.

Die Finanzierung soll auf 30 Jahre Laufzeit mit 15 Jahren Fixzins ausgelegt werden.

1.) Welchen Kreditbetrag benötigt Familie Zufall?

Kaufpreis: € 350.000,-
+ Nebenkosten: € 43.050,- (Nebenkostenrechner)
+ Sonstiges: € 15.000,- (Küche und Zaun)
Summe: € 408.050,-
– Eigenmittel: € 80.000,-
Kreditbetrag: € 328.050,-

2.) Genügen die vorhandenen Eigenmittel?

Eigenmittelanteil = Eigenmittel / Kreditbetrag

€ 80.000,- / € 328.050,- = 24%

Der Eigenmittelanteil ist ausreichend.

3.) Ist die Rate leistbar?

Mittels unserem Marktvergleich ergibt sich folgende Rate für 30 Jahre Laufzeit und 15 Jahre Fixzins:

€ 1088,92

Nach Überprüfung mittels unserem Haushaltsrechner ergibt sich eine positive Rechnung.

Die Kreditrate macht 31% des Einkommens aus (Kreditrate / monatl. Einkommen) und ist daher noch im Rahmen der maximal erlaubten 40 %.

Die Rate ist also leistbar.

Sondertilgungen – vorzeitige Rückzahlung

Prinzipiell gelten folgende Tilgungskonditionen in Österreich (soweit nichts anderes vertraglich vereinbart wurde):

Bei einem variabel verzinsten Kredit sind Sondertilgungen jederzeit und in jeder Höhe möglich. Man kann den Kredit auch durch vorzeitiges Zurückzahlen der gesamten Restschuld einfach kündigen.

Fixzinskredite wiederum haben einen gesetzlichen Rahmen von maximal € 10.000,- jährlich. Man kann also immer € 10.000,- im Jahr gebührenfrei zurückzahlen. Darüber hinaus fallen in den meisten Fällen Spesen an. Das sind die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen. Sie dürfen – und auch das ist gesetzlich geregelt – nicht mehr als 1 % der vorzeitig getilgten Summe betragen.

Die Sondertilgungskonditionen sind jedoch auf jeden Fall ein Gespräch mit dem Bankbetreuer wert. Denn hier gibt es häufig noch einen gewissen Verhandlungsspielraum.

Umschuldung

Die Umschuldung eines Hypothekarkredits kann gerade in einer Niedrigzinsphase sehr interessant sein. Viele Kreditnehmer haben noch zu weit höheren Konditionen finanziert. Ersparnisse von über 1% im Effektivzinssatz sind keine Seltenheit (pro € 100.000,- Kreditsumme sind das € 19.000,- Ersparnis auf die gesamte Laufzeit).

Zunächst sollte allerdings immer Kontakt mit der bestehenden Bank aufgenommen werden. Denn bei der Umschuldung zu einer neuen Bank, sind die Finanzierungsnebenkosten erneut zu entrichten. Das erspart man sich, wenn man bessere Konditionen bei der Hausbank erwirkt.

Wir sind gerne unverbindlich für dich da und unterstützen dich dabei!

Hypothekarkredit: Gute Beratung ist Gold wert

Gerade bei einer so großen Entscheidung wie dem Kauf oder dem Bau eines Eigenheims ist gute finanzielle Beratung von besonderer Wichtigkeit. Die OPTIFIN Finanzierungsspezialisten  können hier helfen. Wir beraten umfassend, helfen bei der Budgeterstellung und holen die besten Angebote von über 80 Banken für dich ein.

Hypothekarkredit oder Bauspardarlehen – Vorteile und Nachteile

Lange Zeit war das Bauspardarlehen die Nummer eins unter den Immobilienfinanzierungen. Der Hypothekarkredit hat ihm durch den niedrigen EURIBO Zinssatz in den letzten zehn bis zwölf Jahren den Rang abgelaufen. Im Beitrag Bauspardarlehen siehst du, was diese Finanzierungsart kennzeichnet. Kurz zusammengefasst belaufen sich die Unterschiede zwischen Hypothekarkredit und Bauspardarlehen auf:

Hypothekarkredit	Bauspardarlehen
Variable Zinsen bewegen sich mit dem EURIBOR.	Es gibt eine Zinsober- und Untergrenze. Variable Zinsen bewegen sich mit dem EURIBOR nur innerhalb eines vertraglich fixierten Rahmens (ca. zwischen einer definierten Untergrenze und 6 %).
Kreditsumme richtet sich nach Bonität, Immobilie und Eigenmittel.	Darlehenssumme ist auf € 240.000,- pro Person beschränkt.
Banken wünschen meist eine Kredittilgung bis zum Pensionsantrittsalter (es gibt aber viele Ausnahmen)	Kredittilgung bis zum 95. Lebensjahr möglich.

Was Bauspardarlehen und Hypothekarkredit gemeinsam haben ist die Wahlmöglichkeit zwischen fixer und variabler Verzinsung. Das Pfandrecht ist auch beim Bauspardarlehen die Sicherheit für das Bausparinstitut.

Hypothekarkredit aufnehmen

Wer einen Hypothekarkredit aufnehmen möchte, sollte sich so viele Angebote wie möglich einholen und auch mit den jeweiligen Banken nachverhandeln. Gerade bei den Sonderkonditionen gibt es oft noch Spielraum. Der Hypothekarkredit zeichnet sich durch niedrige Zinsen und der dinglichen Sicherheit (Pfandrecht an der Immobilie) aus. Die Bank wird mit ihrem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen. Bei Zahlungsunfähigkeit wird die Liegenschaft verkauft, um aus dem Erlös den noch offenen Restbetrag zu tilgen. Man hat die Wahl zwischen einem fixen und einem variabel verzinsten Kredit. Vergleichen solltest du allerdings nicht ausschließlich die Sollzinsen, sondern vor allem den effektiven Jahreszinssatz, der auch die Kreditnebenkosten darstellt.

Gerne kümmern sich die OPTIFIN Finanzierungsexperten um das Einholen und Vergleichen der Angebote und unterstützen dich vom Erstgespräch bis zum Einzug ins neue Heim.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Kredit und Hypothek?

Bei einer Hypothek trägt sich die Bank mit einem sogenannten Pfandrecht in das Grundbuch der Immobilie ein. Das bedeutet, sollte der Kreditnehmer die Raten nicht mehr begleichen, darf die Bank die Immobilie veräußern um damit die offene Kreditsumme zu begleichen.

Wie hoch ist der Zinssatz bei einer Hypothek?

Das hängt von vielen Faktoren ab. Zunächst am Indikatorzinssatz (3M EURIBOR), hinzu kommt der sogenannte Bankenaufschlag. Dieser wiederum wird hauptsächlich von der Bonität des Kunden beeinflusst. Außerdem spielt noch die Laufzeit des Kredites, die Eigenmittelquote und die Wahl einer Fixzinsphase eine große Rolle. Für eine schnelle Übersicht kannst du unseren Kreditvergleich mit Marktüberblick (oben im Menü) nutzen.